Arrendamientos, Franquicias y Contratos de Gestión. ¿Qué modelo es el adecuado para mi hotel?

La industria hotelera ha visto como en los últimos años han proliferado las marcas y las diferentes modalidades para gestionar y/o operar un hotel.

Las marcas hoteleras, empresas propietarias y operadores hoteleros han creado modelos híbridos y combinaciones de modelos operativos que, cuando se usan adecuadamente, pueden (o no) mejorar la rentabilidad, hacer un proyecto más atractivo para los inversores y agregar valor a los huéspedes.

Teniendo en cuenta esto, la pregunta qué deben hacerse los propietarios es: ¿Qué modelo es el adecuado para mi hotel? Clic para tuitear

Este artículo tiene como objetivo proporcionar una breve descripción y comparación de arrendamientos, franquicias y contratos de gestión.

Arrendamientos, Franquicias y Contratos de Gestión. ¿Qué modelo es el adecuado para mi hotel?

El contrato de Alquiler, Arrendamiento

Un contrato de arrendamiento se define como un contrato por el cual una parte transmite su activo, instalaciones, servicios, etc. a otra por un período de tiempo específico, generalmente a cambio de pagos periódicos. Un contrato de arrendamiento involucra a un arrendador y un arrendatario, el último de los cuales puede optar por operar el hotel directamente o subcontratar operaciones mediante contratos de gestión y / o franquicias.

Bajo la presión de los inversores para aligerar sus balances, las principales compañías hoteleras se han alejado de la propiedad y de los arrendamientos, ya que los pagos de arrendamiento fijos se muestran como un pasivo en sus balances.

El contrato de Gestión 

Bajo un Contrato de Gestión, un operador asumirá las operaciones de un establecimiento a cambio de una tarifa. El propietario asumirá todos los riesgos (incluidos los contratos de trabajo), mientras que el operador se encargará de todos los problemas de gestión. Si bien los propietarios y operadores de hoteles pueden proporcionar un valor significativo entre sí, sus objetivos y prioridades pueden no estar siempre alineados y, a veces, pueden entrar en conflicto debido a la naturaleza y los intereses de cada una de las partes, que por lo general, no coinciden.

Teniendo en cuenta esto y la naturaleza generalmente a largo plazo y vinculante de contrato de gestion, es aconsejable que se utilice una negociación cuidadosa y experta para asegurar beneficios mutuos.

La Franquicia Hotelera

Bajo una franquicia, un franquiciado tiene el derecho de usar una marca, los canales de distribución y el Saber-Hacer  de un franquiciador. El propietario retiene todos los riesgos y responsabilidades del negocio, pero, a diferencia de un contrato de gestión, también retiene el control de la propiedad.

Un franquiciado tiene la opción de operar el activo directamente o contratar a un operador externo para que opere la propiedad en su nombre. Aunque no siempre es necesario, el uso de un operador externo puede aportar experiencia valiosa, flexibilidad y un fuerte control de costos a los sistemas de distribución de marca.

Al igual que con los contratos de gestión, los diferentes objetivos de las partes implicadas requieren que un acuerdo de franquicia esté debidamente estructurado para cumplir con los requisitos del propietario, la marca y, en caso de que lo hubiera, un operador.

Principales Ventajas de ceder la gestión a un tercero

  • Procedimientos operativos estándar sin problemas que garantizan resultados optimizados para lograr resultados.
  • Puede hacer que se libere del personal, el principal dolor de cabeza para muchos, y la gestión de los recursos humanos que han sido uno de los aspectos más críticos de la gestión hotelera.
  • Mayor visibilidad de la propiedad debido a una estrategia de marketing bien definida.
  • Un enfoque disciplinado hacia los costos. Gastarán en lo que tengan que hacer independientemente del volumen de negocios porque saben, que lleva tiempo construir fidelidad a la marca.

Principales Desventajas de ceder la gestión a un tercero

  • Algunos de los contratos de gestión y todos los de arrendamiento, están tan bien ajustados que le prohibirán incluso entrar a la propiedad para realizar cualquier inspección.
  • Va a tener poco o ningún control sobre cualquier área operativa del hotel de ahora en adelante, y mucho menos en cuanto a posicionamiento, marketing, precios y rango de clientes.
  • Como empresario, si desea involucrarse en las áreas operativas o de marketing, mejor quitarselo de la cabeza.
  • Le pagarán el alquiler o un porcentaje de sus ventas brutas / beneficio neto. Pero todos sabemos las triquiñuelas que se pueden hacer en las cuentas de resultados para dejar el beneficio neto cerca del punto de congelacion, es decir a 0, o máximos ficticios segun convenga.
  • También puede haber un depósito inicial que perderá en caso de que decida rescindir el acuerdo antes del período estipulado.

Los principales modelos ofrecen una gama de opciones tanto para propietarios como para los operadores. Cada uno viene con su propio conjunto de ventajas y desventajas que los hacen más o menos favorables según los requisitos y las prioridades del propietario.

El contrato de arrendamiento proporciona un flujo de caja predecible para el propietario, pero elimina al propietario de participar en las operaciones.

Los contratos de gestión permiten a los propietarios entrar en el sector hotelero cuando se tiene poca experiencia en gestión,  y disfrutar de ganancias cuando el negocio es bueno, pero a costa de asumir un mayor riesgo operativo y de mercado.

Las franquicias le otorgan al propietario el derecho de operar el hotel bajo una  marca y tener acceso a los sistemas de comercialización y distribución del franquiciador a cambio del pago de regalías, sin embargo, también deben tener una experiencia de gestión importante o hacer uso de un operador.

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